Wer in Immobilien investiert, sollte frühzeitig im Blick haben, welche steuerlichen Konsequenzen sich aus seinen Investitionen ergeben. Ob eine Immobilie zum langfristigen Vermögensaufbau oder zur kurzfristigen Veräußerung erworben wird, macht steuerlich einen gravierenden Unterschied, denn bei kurzen Haltedauern rutscht man schnell aus der steuerlich begünstigten privaten Vermögensverwaltung in den gewerblichen Grundstückshandel.
Beim langfristigen Vermögensaufbau durch die private Vermögensverwaltung generieren die Immobilien Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und die Veräußerung nach 10 Jahren Haltedauer erfolgt vollständig steuerfrei. Beim gewerblichen Grundstückshandel hingegen gründet man, ob man will oder nicht, einen Gewerbebetrieb, dessen betrieblichem Vermögen die Immobilien zugeordnet werden. Die Einkünfte aus den Immobilien sind folglich gewerblich und eine steuerfreie Veräußerung nach zehnjähriger Haltedauer ist unmöglich.
Da diese “unfreiwillige” Gründung eines Gewerbebetriebs mitunter auch noch Jahre rückwirkend erfolgen kann und somit zu massivem Verwaltungsaufwand und erheblichen Steuernachzahlungen führt, ist es notwendig, sich über seine Investitionsstrategie bereits vor dem Kauf der jeweiligen Immobilie im Klaren zu sein. Entsprechend müssen die Weichen schon beim Gang zum Notar richtig gestellt sein. Um hier keine Fehler zu machen oder Faktoren unbedacht zu lassen, lohnt sich im Vorfeld häufig ein Gespräch mit einem Steuerberater.
Konkret sollte es in einem solchen Gespräch zum Beispiel um die „3-Objekt-Grenze“ gehen. Die “3-Objekt-Grenze” ist ein durch Rechtsprechung geprägtes rechtliches Konstrukt, das den Sprung von der privaten Vermögensverwaltung zum gewerblichen Grundstückshandel definiert. Denn wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und wieder verkauft, wird in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler betrachtet. Die Folgen sind die (rückwirkende) Gründung eines Gewerbebetriebs, die Aberkennung von geltend gemachter Abschreibung sowie der möglichen Steuerfreiheit der Veräußerung. Sowohl die laufenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als auch die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften werden zu laufenden Einnahmen des Gewerbebetriebs umqualifiziert und unterliegen somit der Gewerbesteuer.
Da es sich bei der “3-Objekt-Grenze” allerdings nicht um eine Regelung aus der Gesetzgebung, sondern aus der Rechtsprechung handelt, sind die Grenzen hier teilweise fließend. Auch bei weniger als drei Veräußerungen innerhalb von fünf Jahren kann es bereits zur Umqualifizierung der Einkünfte kommen, wenn ein Objekt zum Beispiel mit Verkaufsabsicht erworben wurde oder wenn man hauptberuflich in der Immobilienbranche (also zum Beispiel als Architekt oder Bauunternehmer) tätig ist. Kann hingegen durch einen langfristigen Mietvertrag nachgewiesen werden, dass eine Verkaufsabsicht nicht bestand, kann das entsprechende Objekt in der Zählung der drei Objekte vernachlässigt werden. Die Hürden sind hier allerdings hoch.
Bedeutend einfacher ist es, wenn man Immobilien nicht zur Generierung von Einkünften, sondern zur Eigennutzung erwirbt. Allerdings ist der steuerliche Gestaltungsspielraum hier auch bedeutend geringer. Als Vermieter können beispielsweise Abschreibungen für die Anschaffung der Immobilie sowie Zinsen zur Finanzierung und Kosten für die Instandhaltung geltend gemacht werden. Dadurch reduziert sich häufig die laufende Steuerbelastung, während gleichzeitig Vermögen aufgebaut wird. Bei selbstgenutzten Immobilien können bei Instandhaltungen beispielsweise lediglich die Lohnkosten abgesetzt werden. Aber auch das ist gedeckelt und an bestimmte Voraussetzungen geknüpft.
Da Immobilien beim langfristigen Vermögensaufbau und der persönlichen Zukunftsplanung eine zentrale Rolle spielen, sind sie vielfach weit mehr als nur eine Kapitalanlage. Die Investition in Immobilien sollte daher nicht nur wirtschaftlich, sondern auch steuerlich zur individuellen Lebenssituation passen. Ob eine Immobilie zur Vermietung oder zur Eigennutzung erworben wird, ist also nicht lediglich eine objektive Investitions-, sondern auch eine subjektive Lebensplanungsentscheidung.
Wer eine Immobilie erwirbt, um sie zu vermieten, erzielt damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und muss daher zwingend eine Einkommensteuererklärung mit einer Anlage V abgeben. In dieser Anlage zur Steuererklärung werden die Einnahmen inklusive der vereinnahmten Nebenkostenvoraus- und nachzahlungen erfasst. Gleichzeitig werden hier auch sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie entstanden sind, angegeben. Das können zum Beispiel die Abschreibung des Kaufpreises des Gebäudes sowie die Zinsen für die Finanzierung sein. Absetzbar sind außerdem zum Beispiel die Grundsteuer, die Abwassergebühr sowie die Kosten für die Straßenreinigung und Zahlungen für die Hausverwaltung.
Etwas komplizierter wird es, wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb umfangreichere Instandhaltungsarbeiten ausgeführt werden. Unter Umständen ist es möglich, dass diese Kosten dann den Anschaffungskosten zugeordnet und über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen. Bei diesen sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten sowie bei der Nutzungsdauer von Immobilien können mit geschickter Planung zahlreiche Gestaltungsspielräume genutzt werden, um steuerliche Vorteile zu erzielen und die Steuerlast zu reduzieren oder Steuerzahlungen in die Zukunft zu verlagern.
Insbesondere für viele Freiberufler und Gewerbetreibende sind Immobilien ein wichtiger Bestandteil der privaten Altersvorsorge. Da in der Regel keine Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung oder zu Versorgungswerken gezahlt werden müssen, können die finanziellen Mittel in eine selbstbestimmte Altersvorsorge investiert werden. Immobilien bieten sich hier aufgrund der in der Regel positiven Wertentwicklung an.
Da die Investition in Immobilien zumeist langfristig erfolgt und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden, kann es sich unter Umständen auch lohnen, in Immobilien zu investieren, aus denen sich während der Haltedauer steuerliche Verluste ergeben. Diese steuerlichen Verluste wirken sich positiv auf die gesamte Steuerbelastung aus und können somit zu massiven Steuerspareffekten führen. Da es aber niemals sinnvoll ist, Investitionen nur aufgrund steuerlicher Gesichtspunkte zu tätigen, ist es hier wichtig, im Vorfeld die Gesamtrendite inklusive der Wertentwicklung der Immobilie zu beurteilen. Bei diesen Überlegungen kann ein Steuerberater unterstützend mitwirken.
Immobilieninvestitionen sind ein wichtiger Baustein im Vermögensaufbau mit viel Spielraum in der Steuergestaltung. Um hier aber nicht blindlings in böse Überraschungen zu tappen, ist es wichtig, sich bereits zu Beginn der Investition Gedanken über das gewählte Konstrukt zu machen.
Der langfristige Aufbau durch private Vermögensverwaltung unterscheidet sich grundlegend von einer gewerblichen Struktur. Beides kann Sinn ergeben und sich anbieten. Um hier aber bewusste Entscheidungen zu treffen, ist es erforderlich, sich im Vorfeld zu informieren. Und das geht am besten mit einem kompetenten Steuerberater an der Seite.
Für viele Einsteiger ins Immobilien-Business ist die Abschreibung eine echte Neuheit. Dabei ist das eigentlich ganz einfach.
Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann man in der Regel alle Kosten in dem Jahr steuerlich geltend machen, in dem man sie gezahlt hat. Diese Regelung gilt allerdings nicht für die Anschaffungskosten der Immobilie. Diese werden zunächst auf den Grund und Boden und das Gebäude aufgeteilt. Am besten übernimmt man diese Aufteilung bereits in den notariellen Kaufvertrag. Die Kosten für die Anschaffung des Grund und Bodens machen sich steuerlich erst bei der Veräußerung der Immobilie bemerkbar. Abschreiben kann man sie nicht. Grund ist, dass sich Grund und Boden nicht abnutzen – im Gegensatz zum Gebäude. Die Anschaffungskosten, die auf das Gebäude entfallen, werden über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben. Und “abgeschrieben” bedeutet hier nichts anderes als “aufgeteilt”. Betragen die Anschaffungskosten der Immobilie beispielsweise 500.000 €, so können jedes Jahr 10.000 € von der Steuer abgesetzt werden, da die Nutzungsdauer eines Gebäudes in der Regel 50 Jahre beträgt.
“In der Regel 50 Jahre” gibt schon einen Hinweis darauf, dass es von dieser Regel auch Ausnahmen gibt. Neubauten ab 2023 werden beispielsweise über 33,33 Jahre abgeschrieben. Außerdem lässt sich auch durch entsprechende Gutachten von zertifizierten Gutachtern nachweisen, dass die Nutzungsdauer unter den klassischen 50 Jahren liegt und die Abschreibedauer entsprechend verkürzen – wodurch sich die jährliche Abschreibung natürlich erhöht. Die Anforderungen an solche Gutachten sind allerdings hoch und unterliegen ständigen Änderungen durch die laufende Rechtsprechung. Bevor hier viel Geld in ein Gutachten investiert wird, lohnt es sich, die aktuellen Anforderungen mit einem Steuerberater zu besprechen.
Der Hebel durch die Abschreibung ist enorm, weil es sich hier um steuerlich wirksame Kosten handelt, die sich im Cashflow nicht unmittelbar bemerkbar machen. Gleichzeitig hat die Höhe der Tilgung des Darlehens zur Finanzierung der Immobilie keinerlei Einfluss auf die Höhe der Steuerlast. Da die Finanzierung von Immobilien meistens über 15-30 Jahre läuft, die Anschaffungskosten aber über 50 Jahre abgeschrieben werden, ist der Mittelabfluss durch die Tilgung häufig deutlich höher als die Steuereinsparungen durch die Abschreibung. Dadurch, dass die Abschreibung aufgrund einer Verkürzung der Nutzungsdauer entsprechend höher ausfällt, ist das Verhältnis hier deutlich ausgewogener. So können durch Verschiebungen der Steuerzahlungen in die Zukunft Steuerstundungseffekte erzielt werden.
Neben der Abschreibung können außerdem alle Kosten geltend gemacht werden, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen. Abgesetzt werden können zum Beispiel die Darlehenszinsen zur Finanzierung der Immobilie, die Grundbesitzabgaben, Kontoführungsgebühren für das Mietkonto, Instandhaltungskosten, Baumarkteinkäufe für die Immobilie, Kosten für die Verwaltung, für Strom, Gas und Wasser sowie Fahrtkosten zur Immobilie.
Dadurch, dass diese Kosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden, mindern sie die Steuerlast – denn besteuert wird ja der Überschuss der Mieteinnahmen über die Kosten.
Eine Besonderheit, die es unbedingt zu beachten gilt, sind die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Wird in den ersten drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie so viel in die Instandhaltung investiert, dass die Kosten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, können diese Kosten nicht wie üblich in dem Jahr abgesetzt werden, in dem sie gezahlt werden. Stattdessen werden diese Instandhaltungskosten zu Anschaffungskosten des Gebäudes umqualifiziert – was dazu führt, dass sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden müssen. Da sich hierdurch auch bereits “abgewickelte” Steuerjahre betroffen sein können, kann dies zu bösen Überraschungen führen, wenn hier nicht bewusst agiert wird.
Es gibt jedoch auch Möglichkeiten, diese Regelung zu umgehen. Dafür muss allerdings von Anfang an strategisch geplant werden. Rückwirkend gibt es hier keine Möglichkeit, Spielräume zu nutzen.
Digitale Prozesse erleichtern die Verwaltung vermieteter Immobilien spürbar. Belege, Rechnungen und Unterlagen können schnell und unkompliziert digital übermittelt werden – ohne Papierordner, Postversand oder unnötigen Verwaltungsaufwand. Und zwar sofort in dem Moment, in dem man die Belege erstmals in den Händen hält.
Der Baumarktbeleg lässt sich mit dem Handy scannen und hochladen, während man noch im Auto auf dem Parkplatz sitzt. Der Grundbesitzabgabenbescheid lässt sich mit dem Handy scannen und hochladen während man am Samstagvormittag zuhause die Post der Woche durchgeht und der Bewirtungsbeleg für das Essen mit dem neuen Mieter lässt sich noch scannen und hochladen, während man im Restaurant den letzten Schluck Wein trinkt.
Gerade bei mehreren Immobilien sorgt die direkte Weiterleitung und strukturierte Ablage der Belege für mehr Übersicht und eine deutlich effizientere Zusammenarbeit, denn der Beleg muss nicht erst noch mit nach Hause oder mit ins Büro transportiert werden, bevor er digital an den Ort gelangen kann, an den er muss. Auch die Hausgeldabrechnungen gehen nicht im umfangreichen Schriftverkehr mit der Hausverwaltung unter und müssen dann zum Ende des Jahres mühsam wieder hervorgekramt werden, um den analogen Weg zum Steuerberater anzutreten.
Außerdem versenden viele Dienstleister und einige Handwerker ihre Rechnung mittlerweile per E-Mail – diese Dokumente müssen nicht erst ausgedruckt und abgelegt werden. Sie lassen sich direkt per E-Mail oder per Drag & Drop an unser Mandantenportal weiterleiten.
Unser Mandantenportal ist der Dreh- und Angelpunkt bei der digitalen Steuerberatung. Hier werden von unseren Mandanten – sortiert nach Objekt – die Belege zur Verfügung gestellt und dort finden sich auch unsere Rückfragen, Auswertungen, Abschlüsse und Steuererklärungen. So sind alle relevanten Informationen gebündelt an einem Ort und sind für alle Beteiligten von überall aus einseh- und abrufbar.
Bei umfangreichen Immobilienbeständen kann auf diesem Wege bereits unterjährig laufend eine Buchhaltung erstellt werden, um die finanzielle und steuerliche Lage zu jedem Zeitpunkt im Blick zu haben. Dadurch entsteht mehr Kontrolle über Liquidität, Rendite und steuerliche Entwicklungen.
Franzi hat im Bachelor ganz klassisch BWL studiert und konnte dadurch früh ihre Liebe zum Steuerrecht entdecken. In 2015 folgte die Bestellung zur Steuerberaterin. Aktuell arbeitet sie am Abschluss des Fachberaters im internationalen Steuerrecht. Im Berufsalltag widmet sie sich allen Aspekten des Steuerrechts und unterrichtet an einer Hochschule Erbschaft- und Schenkungsteuer. Von 2017 bis 2021 war sie Partnerin der Kanzlei Dieckhöfer Brandenburger Löher. Aus dieser Konstellation hat sich unsere Kanzlei, wie wir sie heute kennen, entwickelt.
Ihre Liebe zu Steuern hat Helen erst mit Einstieg in den ersten Job entdeckt. Zuvor hat sie einen Bachelor und Master in Agrarökonomie absolviert. 2018 folgte die Bestellung zum Steuerberater. In 2021 ging sie noch einen Schritt weiter und legte das Wirtschaftsprüferexamen erfolgreich ab. Bis zu ihrer Partnertätigkeit in unserer Kanzlei war sie in einer renommierten, überörtlichen Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft tätig.
Sarah ist nach einem Studium im Fach Fahrzeugtechnik über Umwege in einer dualen Ausbildung gelandet - Berufsausbildung zur Steuerfachangestellten und paralleles Studium im Steuerrecht. Nach Abschluss des Studiums hat es sie aus dem Rheinland ins Ruhrgebiet zu einer großen Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft verschlagen. Wir sind froh, dass sie nun bei uns ist, denn als Steuerassistentin und Digitalisierungsmanagerin ist sie einfach unschlagbar.
Mit wachsendem Immobilienbestand steigen oft auch die steuerlichen und organisatorischen Anforderungen. Ab einer bestimmten Portfoliogröße kann deshalb eine vermögensverwaltende GmbH sinnvoll sein. Wichtig ist aber auch hier, dass man die Investitionsziele nicht aus dem Blick verliert. In der Regel lohnen sich vermögensverwaltende GmbHs nur bei langfristigen Investitionszielen. Vermögensverwaltende GmbHs bieten die Möglichkeit, Immobilienbestände professioneller zu strukturieren und steuerliche Vorteile gezielt zu nutzen. Vielfach lässt sich auch die Steuerlast der laufenden Einkünfte verringern, was Potential für die Reinvestition von Gewinnen schafft.
Ein wichtiger Unterschied zwischen Immobilien im Privatvermögen des Immobilienbesitzers und im Betriebsvermögen einer GmbH liegt nämlich darin, dass die laufenden Gewinne aus der Vermietung im Privatvermögen mit dem individuellen – häufig hohen – Einkommensteuersatz besteuert werden. Die Gewinne vermögensverwaltender Immobilien-GmbHs können hingegen von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung profitieren und werden dadurch lediglich mit 15 % Körperschaftsteuer besteuert.
Nachteil bei Immobilien in Betriebsvermögen ist allerdings immer, dass die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen nach 10-jähriger Haltedauer nur Immobilien im Privatvermögen vorbehalten ist. Gewinne der GmbH können außerdem von den Anteilseignern nicht nach Belieben entnommen und verwendet werden, wie es bei privaten Immobilien der Fall ist. Gewinne lassen sich immer nur über Gewinnausschüttungen (Besteuerung in der Regel mit 25 % Kapitalertragsteuer) oder Gehälter (Besteuerung mit dem individuellen Steuersatz) aus der GmbH herausholen. Gibt es über der Immobilien-GmbH allerdings noch eine Holding-GmbH, können die Gewinne aus der vermögensverwaltenden GmbH nahezu steuerfrei an die Holding-Mutter transferiert und dort wiederum nach Belieben zum Beispiel für Reinvestitionen in andere Tochtergesellschaften genutzt werden. Durch die geringe Steuerlast von nur 15 % ist die für Reinvestitionszwecke zur Verfügung stehende Summe deutlich größer, was zu schnellerem Wachstum und auch zu niedrigeren Kapitalkosten führen kann.
Der Vorteil von vermögensverwaltenden GmbHs kann also enorm sein.
Da solche Konstrukte aber allein schon durch die erheblichen Deklarationspflichten der GmbH hohe Verwaltungskosten mit sich bringen, lohnen sie sich erst ab einem umfangreichen Immobilienbestand oder Investitionsumfang. Bevor hier also Nägel mit Köpfen gemacht werden, lohnt es sich immer, einen Steuerberater in die Überlegungen einzubeziehen.
Bei größeren Immobilienstrukturen spielen häufig auch komplexere Themen wie die Weitergabe an die nächste Generation, Share Deals oder Fragen zur Grunderwerbsteuer eine Rolle. Mit einem ausreichend langen Planungshorizont ist es zum Beispiel möglich, Immobilien aus dem Privatvermögen ohne Auslösung von Grunderwerbsteuer an die eigene GmbH zu übertragen.
Gerade bei solchen Umwandlungen und Umstrukturierungen oder Beteiligungsmodellen ist eine frühzeitige steuerliche Prüfung wichtig, um Risiken zu vermeiden und bestehende Gestaltungsmöglichkeiten sinnvoll zu nutzen.
Werden vermietete Immobilien im Privatvermögen gehalten, dann gibt es einen ganz großen und entscheidenden Vorteil: Die Immobilien können nach einer Haltedauer von 10 Jahren steuerfrei veräußert werden. Besonders bietet sich das unter Ehegatten an – da Immobilien in der Regel im Wert steigen, können sie alle 10 Jahre unter Gewährung eines Darlehens von einem Ehegatten an den anderen veräußert werden, wodurch dank des Wertzuwachses jedes Mal ein höheres Abschreibungspotential entsteht. Besonders vorteilhaft ist diese Steuergestaltung, da zwischen Ehegatten keine Grunderwerbsteuer ausgelöst wird.
Bei selbstgenutzten Immobilien oder Immobilien, die im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, ist eine steuerfreie Veräußerung sogar jederzeit möglich.
Auch bei der Weitergabe von Immobilien an die nachfolgende Generation im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge lassen sich erhebliche Steuersparpotentiale nutzen. Vielfach ergibt es Sinn, wenn Immobilien von den Eltern an die Kinder verkauft werden, anstatt sie zu verschenken. So lassen sich neue Abschreibungspotentiale schaffen und die Eltern können den Kindern zur Finanzierung der Anschaffung ein Darlehen gewähren, was nach einigen Jahren erlassen werden kann. Auf diesem Wege wurde keine Immobilie, sondern Geld verschenkt, was für die Schenkungsteuererklärung deutlich leichter zu bewerten ist als eine Immobilie.
Eine beliebte Gestaltungsmöglichkeit im Rahmen der Weitergabe von Vermögen an die nächste Generation ist auch die Verschenkung von Immobilien bei gleichzeitiger Vereinbarung eines Vorbehaltsnießbrauchs. Hierbei geht das Eigentum am Vermögen bereits an die nächste Generation über, während die sogenannte “Fruchtziehung” aus den Immobilien weiterhin bei den Eltern verbleibt. So können die Schenker ihren Lebensstandard zum Beispiel durch ein Wohnrecht oder durch den Erhalt von Mieteinkünften erhalten, während das Vermögen gleichzeitig schon unter Berücksichtigung der steuerlichen Freibeträge an die nächste Generation verschenkt wird.
Konzepte wie dieses setzt man im besten Fall schon einige Jahrzehnte vor dem Erbfall um, um die schenkungsteuerlichen Freibeträge möglichst häufig nutzen zu können. Dafür ist es allerdings nötig, bereits früh ein Konzept zur Vermögensübertragung aufzustellen und dieses dann auch konsequent umzusetzen. So kann das Vermögen steueroptimiert über Generationen hinweg weitergegeben werden.
